广州率先官宣“认房不认贷”！直接利好两类人群，存量房贷利率下调也已“箭在弦上”
8月30日，广州市人民政府办公厅发布《关于优化我市个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，其中提到，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在当地名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。
易居研究院研究总监严跃进表示，“此次政策主要是要满足刚性和改善性住房需求。该政策内容说明，当前对于此类政策的调整，总体上都是为了不断激活合理住房消费需求。因此该政策实施后，住房消费市场的活跃会非常明显，尤其是一些购房者购房的约束减少了、包袱减轻了，购房的积极性自然会提高。”
58安居客房产研究院院长张波分析，广州政策落地尺度较大，完全“不认贷”，并且在本地“认房”，同时执行的时间是以8月25日三部委发布通知的时间为准，政策落地后预计对市场的推动作用力度会较大，市场短期内复苏的概率大大增强，同时会先推动二手房交易量出现较大幅度增长，并再传导到新房市场。
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张波认为，这一政策直接利好两类人群，一是本地换房人群，名下住房出售后，新购住房可按首套执行信贷政策，首付比例与房贷利率均出现大幅下降，二是在异地有购房人群，在认定套数时只核查在广州的住房情况，因此即使外地有房，只要在广州无房，同样可按首套执行信贷政策。
至于其他三个一线城市，张波表示，广州政策落地为其他三个一线城市起到了一定示范作用，预计全国全面落地“认房不认贷”已进入倒计时，从执行的力度来看预计也将和广州保持一致。
三部门发文，推动落实购买首套房贷款“认房不用认贷”政策措施
8月25日，住房城乡建设部、中国人民银行、金融监管总局联合发布《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，推动落实购买首套房贷款“认房不用认贷”政策措施。通知明确，居民家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)申请贷款购买商品住房时，家庭成员在当地名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。此项政策作为政策工具，纳入“一城一策”工具箱，供城市自主选用。
方正证券此前分析，“认房不认贷”有望助力销售回暖，政策宽松空间尚存，融资端持续呵护，看好地产板块行情表现。地产政策从供需两端持续加大支持力度，宽松空间仍然存在，楼市在政策助力之下有望在金九银十迎来回暖，看好地产板块行情持续表现。
开源证券认为，本次政策调整将使更多购房人能够享受首套房首付比例和房贷利率优惠。三季度或将是重要的政策窗口期，核心一二线城市的房地产政策有望持续宽松。持续看好投资强度高、布局区域优、机制市场化的强信用房企。
存量房贷利率下调已“箭在弦上”
此外，房贷利率方面，后续仍将有大动作。29日，一张《关于召开个人住房贷款存量利率调整项目启动会议的通知》的截图在网上传播开，图中显示，该银行拟于8月30日（本周三）召开个人住房贷款存量利率调整项目启动会议，要求数管部、软件中心、数据中心、测试中心、个金部/消保部、公司部、网金部等部门参会。21世纪经济报道称，即将召开此次会议的是国有六大行之一的交通银行，该会议由该行零售信贷部牵头召开。
建设银行、中信银行、招行银行等均对存量房贷利率下调话题进行了正面回应，招商银行行长助理彭家文在近日举行的2023年中期业绩交流会上表示，存量房贷利率下调势在必行，亦是大概率事件，目前招商银行已经制定了预案。
建行首席财务官生柳荣中期业绩发布会上表示，存量房贷利率下调确实将对银行后续的净息差水平产生一定影响。由于监管部门具体的指导方案还没有出台，各家银行还在保持积极沟通，现在测算有一定难度。
中信银行副行长谢志斌在半年度业绩发布会上表示，密切关注监管导向和市场的动向，也对该行行内业务情况进行及时梳理和分析，对可能发生的业务调整，已经做好了预案。后续，中信银行将结合同业执行尺度以及市场变化情况，积极落实监管要求，履行社会责任，兼顾好业务发展与客户经营的平衡。
华夏银行行长关文杰在半年度业绩发布会上表示，存量房贷利率调整的确会对各家银行产生一定影响。该行将在监管部门指导下，密切关注市场动向，有序推进后续相关工作的开展。
中泰证券研报称，复盘2008-2009年存量利率调整情况，与今年情况相似，均是银行与个人自主协商变更合同约定，或是新发放贷款置换原来的存量贷款。
瑞银大中华金融行业研究主管颜湄之29日表示，存量房贷利率下调或很快落地。在起看来，拖很久没有太大的意义，关键是监管怎么比较有秩序的来做成这件事，如何保证对客户的公平合理，保障银行间不会刻意竞争来抢客户。
“从降低商业银行协商成本，提升相关业务办理效率角度，不排除效仿2008年通过批量打折方式。”光大银行金融研究员周茂华表示。
2008年10月，央行决定将商业性个人住房贷款利率的下限由贷款基准利率的0.85倍扩大至0.7倍。随后，多家银行宣布对符合条件的存量房贷利率从8.5折降到7折。
“在市场化协商和博弈的过程，考虑个人的资金还款能力，预计存量房贷下调比例不会很大。”中泰证券研报指出，中性假设下，每年个人负债支出可节约850亿。假设30%的存量按揭调降80bp，个人资金成本支出可节约850亿，对银行息差影响为3bp，营收影响为1.5%，利润影响3.3%。”
中银证券分析指出，按保守估计，调整利率较高部分存量房贷利率30bp，将对应减少银行的年利息收入超700亿元，占2022年银行业23万亿净利润比例约为3%，对应居民而言，100万贷款每年减少利息负担2136元; 按乐观估计，调整全部存量贷款利率100bp，将对应减少银行的年利息收入3860亿元，占2022年银行业净利润比例约为16.8%，对应居民而言，100万贷款每年减少利息负担6996元。整体来看对于银行影响可能在3%-16.8%之间，若5年期LPR继续调降，对于银行净利润影响还将加大。
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